Νέα δεδομένα και ισορροπίες διαμορφώνει στην ελληνική αγορά κατοικίας η διπλή -σχεδόν ταυτόχρονη- παρέμβαση κυβέρνησης και Τραπέζης της Ελλάδος, με την οποία μπαίνει κόφτης στο ντελίριο ανόδου τιμών και ενοικίων της τελευταίας πενταετίας. Οι εξελίξεις αναγκάζουν σχεδόν όλους τους «παίκτες» (ιδιοκτήτες, μεσίτες, επίδοξους αγοραστές αλλά και υποψήφιους ενοικιαστές) να συνομιλούν «στην ίδια γλώσσα» και όχι μόνον αγγλικά ή κινέζικα.

Από τη μία οι αποφάσεις του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών οδηγούν σε δραστικό περιορισμό των ακινήτων που προσφέρονται για απόκτηση Χρυσής Βίζας από ξένους επενδυτές. Στη συντριπτική τους πλειονότητα μένουν «εκτός κούρσας» τα μικρά ή μεσαία ακίνητα, υποχρεώνοντας τους περισσότερους ιδιοκτήτες να στραφούν σε Ελληνες αγοραστές ή ενοικιαστές.

Ταυτόχρονα, με απόφασή της η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) προσαρμόζει στα δεδομένα των ελληνικών μισθών τα νέα στεγαστικά δάνεια που θα χορηγούνται από 1/1/2025.

Προσγειώνονται έτσι στην ελληνική πραγματικότητα και οι προσδοκίες της αγοράς (ιδιοκτητών, αγοραστών και μεσιτών). Η αγορά κατοικίας και η απόκτηση στέγης καθίστανται έτσι, κυρίως, «ελληνική υπόθεση» και κοινωνικό αγαθό, από «χρυσή μπίζνα» -και κοινωνικό πρόβλημα- που είχαν εξελιχθεί την τελευταία πενταετία.

Από την άλλη, τα νέα μέτρα προστατεύουν τους ιδιοκτήτες και αγοραστές ακινήτων, τις τράπεζες αλλά και συνολικά την αγορά και την εθνική οικονομία, από τυχόν κίνδυνο υπερθέρμανσης ή και από παγίδα υψηλών τιμών, στις οποίες θα μπορούσαν να εγκλωβιστούν.

Πίσω από τον «πυρετό» πωλήσεων και κερδών ειδικοί διέβλεπαν και χαρακτηριστικά «φούσκας» (παραπέμποντας σε… Ελληνικό Χρηματιστήριο εποχών 1998-1999): με την πεποίθηση για διαρκή περαιτέρω άνοδο τιμών, πολλοί αποφεύγουν να πουλήσουν ενώ μπορούν να κάνουν deal. Αν όμως οι προσδοκίες αλλάξουν κατεύθυνση, η διόρθωση γίνεται δύσκολη επειδή ελάχιστοι αγοράζουν αν αναμένουν να πέσουν οι τιμές ακόμα χαμηλότερα.

Η νέα πραγματικότητα

Στην πενταετία από αρχές του 2019 μέχρι και αρχές του 2024 καταγράφηκε αύξηση της τάξεως του 50% στον δείκτη τιμών των κατοικιών. Ειδικά από το 2021, καταγράφεται κατακόρυφη άνοδος που εντάθηκε ιδιαίτερα το 2022 και 2023, με ρυθμό μεταβολής της τάξεως του 10% ή 15% σε ετήσια βάση. Με τους ρυθμούς αυτούς, οι τιμές ακινήτων τείνουν να διπλασιαστούν σε διάστημα μικρότερο της δεκαετίας.

Σύμφωνα με την ΤτΕ (Εκθεση Νομισματικής Πολιτικής, Δεκέμβριος 2023), στην αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας συνέβαλαν σημαντικά οι υψηλοί ρυθμοί αύξησης των τιμών των περισσότερων αστικών περιοχών (Θεσσαλονίκη +16,5%, Αθήνα +14,5%, άλλες μεγάλες πόλεις +14,1%). Παράλληλα οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων (ηλικίας άνω των 5 ετών) αυξάνονταν περισσότερο από τις τιμές των νέων (με μέσο ετήσιο ρυθμό 14,4%, έναντι 13,1%).

Η πίεση προέρχεται κυρίως από ξένους επενδυτές, διαχέεται όμως παντού. Από το 2018 μέχρι σήμερα έχουν εκδοθεί μόλις 22.500 άδειες διαμονής μόνιμου επενδυτή (το 47% Κινέζοι). Ως δυνάμει αγοραστές όμως, συμπαρασύρουν και όλα τα υπόλοιπα ακίνητα της χώρας, ακόμα και αυτά που δεν θα βρουν ποτέ αγοραστές τέτοιου επιπέδου για να πουληθούν.
Η έκθεση της ΤτΕ προειδοποιούσε επίσης ότι «πρόδρομοι δείκτες σχετικοί με την εγχώρια αγορά, αλλά και η εξέλιξη των τιμών σε ευρωπαϊκό και διεθνές επίπεδο παραπέμπουν ενδεχομένως σε μια επικείμενη περίοδο διόρθωσης των τιμών», υπογραμμίζοντας πως «η τρέχουσα συγκυρία δεν επιτρέπει στους επενδυτές εφησυχασμό αναφορικά με τη μεσοπρόθεσμη εξέλιξη των συνθηκών της αγοράς».

Μετά τη διπλή παρέμβαση από ΥΠΕΘΟ και ΤτΕ, οι προοπτικές αλλάζουν άρδην:

-Περιορίζονται οι προσδοκίες για επενδυτές εξωτερικού: απελευθερώνονται έτσι 200.000 κλειστά ακίνητα που περίμεναν να έρθει το δολάριο ή το γουάν. Από τα τέλη του 2024 και μετά, για απόκτηση Golden Visa θα απαιτείται να αγοραστεί ένα (και μόνο) ακίνητο, αξίας 800.000 ευρώ και άνω και πάνω από 120 τ.μ. Τελειώνει συνεπώς η εποχή όπου οποιοδήποτε μικρό ή μεσαίο διαμέρισμα (ή και «τρύπα» ακόμα) είχε ελπίδα να πουληθεί σε ξένους. Και μόνο με την προσδοκία αυτή, κάθε ιδιοκτήτης μόνο από ανάγκη πούλαγε για να μη χάσει εν σχέσει με κάποιον που πούλησε χθες ή θα πουλήσει αύριο.
Η κτηματαγορά δεν θα λειτουργεί πια με αυτήν την προσδοκία. Στο υπουργείο Εθνικής Οικονομίας διαπίστωσαν μάλιστα και πόσο μεγάλα «καπέλα» τιμών έβαζαν στα σπίτια των Ελλήνων ενδιάμεσοι, άσχετοι από τους μεσίτες (π.χ. ναυτιλιακές, εισαγωγικές ή εμπορικές εταιρείες), που «ψάρευαν και κουβαλούσαν» ξένους επενδυτές που ήθελαν Χρυσή Βίζα με 250.000 ευρώ. Μπαίνει τέλος και σε αυτά.

-Απαγορεύεται σπίτι Golden Visa να δίνεται για Airbnb. Ανοίγουν έτσι περισσότερα σπίτια για μακροχρόνια μίσθωση. Στο εξής, το 90% των ιδιοκτητών (ειδικά σε μεσαίες και λαϊκές περιοχές) θα πουλάει ή θα νοικιάζει… σε όποιον μιλά ελληνικά, δηλαδή με βάση ελληνικούς μισθούς ή δάνεια από ελληνικές τράπεζες. Θα στραφούν σε Ελληνες αγοραστές ή ενοικιαστές αν δεν επιλέξουν να κρατήσουν κλειστό το ακίνητό τους. Κατά συνέπεια, αναμένεται να αυξηθεί η προσφορά φθηνότερων ακινήτων για αγορά και ενοίκιο. Σήμερα είναι σχεδόν αδύνατον (πιθανότητες κάτω από 20%) να βρει κάποιος στην Αθήνα σπίτι με δύο υπνοδωμάτια και ενοίκιο κάτω από 700 ευρώ – δηλαδή σχεδόν ολόκληρος μισθός για 1 στους 2 εργαζόμενους.

-Νέοι κανόνες της ΤτΕ στα στεγαστικά δάνεια το 2025: η δόση δεν θα ξεπερνά το 40% των μηνιαίων εισοδημάτων του δανειολήπτη. Με μέσο ελληνικό μισθό 1.250 ευρώ, η μέση δόση δεν θα ξεπερνά τα 500 ευρώ. Απαγορεύονται επίσης δάνεια πάνω από 80% ή 90% της αξίας του ακινήτου. Αρα ο αγοραστής πρέπει να διαθέτει cash 20%-40%. Κόβεται έτσι η απαίτηση πολλών πωλητών «αν δεν έχεις τα λεφτά, μπες στην τράπεζα και πάρε».
Το μέτρο προστατεύει τις τράπεζες αλλά και τους αγοραστές από τον κίνδυνο έκθεσης σε δάνεια 100%-120%, που ανεβάζουν μεν ακόμα περισσότερο τη ζήτηση και τις τιμές, αλλά αν αυτές υποχωρήσουν οι αξίες των ακινήτων δεν φτάνουν να καλύψουν τα δάνεια που δόθηκαν.

-Περισσότερα «προσιτά» σπίτια: για το 2025, και αφού «χωνέψει» η αγορά τις αλλαγές, σχεδιάζονται νέα στεγαστικά προγράμματα (τύπου «Σπίτι μου», για φθηνή κατοικία σε νέους κ.λπ.), που δεν μπορούσαν να δουλέψουν σωστά όταν οι τιμές ανέβαιναν και τα φθηνά σπίτια εξαφανίζονταν. Αντιθέτως, καθώς όλα ακρίβαιναν λόγω Golden Visa, τα κοινωνικά δάνεια έριχναν κι άλλο λάδι στη φωτιά που είχαν πάρει ήδη οι τιμές. Και τελικά, δεν μπορούσαν οι δικαιούχοι να βρουν σπίτι στα 100.000-150.000 ευρώ. Πλέον, τα προγράμματα αυτά μπορούν να αποκτήσουν τη θέση που τους αξίζει, λένε στο οικονομικό επιτελείο.