Εισοδήματα από ενοίκια: Από τις υψηλότερες στην Ευρώπη η φορολογία στην Ελλάδα [λίστα]

Μια από τις υψηλότερες φορολογίες στην Ευρώπη διαθέτει η Ελλάδα, όσον αφορά τα εισοδήματα από ενοίκια.
Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με τον φόρο κατοχής που εφαρμόζεται (ΕΝΦΙΑ), αλλά και τα υψηλά κόστη συντήρησης κι επισκευών, που κατά κανόνα συνοδεύουν την δραστηριότητα της μακροχρόνιας εκμίσθωσης, συνιστούν βασικούς λόγους για την διατήρηση των ενοικίων σε υψηλό επίπεδο, προσφέροντας και το αντίστοιχο «άλλοθι» σε μερίδα ιδιοκτητών, προκειμένου να αυξάνουν συνεχώς τις απαιτήσεις τους.

Σύμφωνα με τα συγκριτικά στοιχεία , η Ελλάδα βρίσκεται πάνω από τον μέσο όρο σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη, σε ό,τι αφορά την φορολόγηση των εισοδημάτων από ενοίκια, εφαρμόζοντας παρόμοιους συντελεστές με τη Νορβηγία και υψηλότερους από την Ιταλία, την Ισπανία, τη Μεγ. Βρετανία, την Ολλανδία και ασφαλώς το σύνολο των υπόλοιπων χωρών των Βαλκανίων, όπου η φορολόγηση κυμαίνεται μεταξύ 10% και 15%.

Στην Ελλάδα, η φορολόγηση είναι κλιμακωτή. Συγκεκριμένα, για μηνιαίο ενοίκιο 1.500 ευρώ (βάσει του οποίου πραγματοποιείται η σύγκριση της Global Property Guide, ώστε να συμπεριλαμβάνει τα δεδομένα όλων των αγορών), στην Ελλάδα, ο ιδιοκτήτης θα κληθεί να φορολογηθεί με συντελεστή 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ ετήσιου εισοδήματος, ήτοι φόρο 1.800 ευρώ και με συντελεστή 35% για το ποσό που υπερβαίνει τα 12.000 ευρώ και μέχρι τα 35.000 ευρώ.

Στην περίπτωση του παραδείγματος, τα έσοδα από ενοίκια αγγίζουν τα 18.000 ευρώ. Επομένως, θα πληρώσει επιπλέον φόρο 2.100 ευρώ, για τα επιπρόσθετα 6.000 ευρώ, επί των οποίων εφαρμόζεται συντελεστής 35%. Κάπως έτσι, ο συνολικός φόρος για τα 18.000 ευρώ, ανέρχεται σε 3.900 ευρώ, ήτοι ο συντελεστής φόρου διαμορφώνεται σε 22% μεσοσταθμικά (και για λόγους σύγκρισης με την υπόλοιπη Ευρώπη).

Ασφαλώς, δεν είναι μόνο η υψηλή φορολογία που λειτουργεί αποτρεπτικά. Για παράδειγμα, άλλοι ιδιοκτήτες προτιμούν να κρατούν τα ακίνητά τους κλειστά, έχοντας δυσάρεστες εμπειρίες από ενοικιαστές, που είτε προκάλεσαν σοβαρές φθορές στα ακίνητά τους, ύψους αρκετών χιλιάδων ευρών, είτε άφησαν πίσω τους σημαντικό όγκο χρεών, π.χ. προς την ΔΕΗ, κοινόχρηστες δαπάνες και ασφαλώς το ίδιο το ενοίκιο. Άλλοι πάλι αντιμετώπισαν προβλήματα γραφειοκρατίας, όπως π.χ. η δυσκολία στην αποφυγή φορολόγησης για ενοίκια που δεν εισέπραξαν ποτέ.

Τέτοια φαινόμενα λειτουργούν αποθαρρυντικά, οδηγώντας τελικά σε περιορισμό της προσφοράς διαμερισμάτων προς ενοικίαση, παρότι, όπως φαίνεται, υπάρχει μια πολύ μεγάλη «δεξαμενή» από κατάλληλα ακίνητα. Σύμφωνα με τις δηλώσεις στο Ε9, υπάρχουν 700.000 σε όλη την Ελλάδα, που δηλώνονται ως κενά/μη ηλεκτροδοτούμενα. Μόνο στην Αττική, όπου το πρόβλημα της εύρεσης προσιτής στέγης είναι εντονότερο, εκτιμάται ότι υπάρχουν πάνω από 200.000 κενά ακίνητα. Ακόμα και ένα μικρό ποσοστό από τα σπίτια αυτά να ήταν διαθέσιμο, θα προσέφερε περισσότερες επιλογές στους ενοικιαστές, οδηγώντας και σε αποσυμφόρηση των τιμών.

Σύμφωνα με την πρόταση που έχει καταθέσει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) και η οποία σίγουρα θα τεθεί υπόψη και της επόμενης κυβέρνησης, μια λύση για να αυξηθεί η προσφορά, θα πρέπει να είναι η μείωση των φορολογικών συντελεστών. Συγκεκριμένα προτείνεται η μείωση κατά τουλάχιστον 10 ποσοστιαίες μονάδες και στις τρεις κλίμακες, δηλαδή σε 5%, 25% και 35% αντίστοιχα (από 15%, 35% και 45% που ισχύει σήμερα). Η ΠΟΜΙΔΑ μάλιστα προχωρά ένα βήμα παραπάνω, καθώς μια απλή μείωση του φόρου δεν εγγυάται αυτομάτως την μείωση των απαιτήσεων των ιδιοκτητών. «Για να διασφαλίσουμε ότι θα μειωθούν πράγματι τα ενοίκια, προτείνουμε η μείωση του φόρου να εφαρμοστεί μόνο σε περιπτώσεις νέων μισθωτηρίων συμβολαίων που αφορούν μακροχρόνιες ενοικιάσεις», αναφέρει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, κ. Στράτος Παραδιάς.

Το σκεπτικό αυτό δεν στερείται βάσης. Μια τέτοια μείωση υπέρ των μακροχρόνιων ενοικιάσεων, όχι μόνο θα λειτουργούσε ως ένα σημαντικό κίνητρο για την επαναδραστηριοποίηση αρκετών ιδιοκτητών, που σήμερα είναι επιφυλακτικοί, αλλά και θα έγερνε την πλάστιγγα σημαντικά υπέρ της επιλογής μακροχρόνιων συμβολαίων, έναντι της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Σε μια περίοδο, που ιδίως στις τουριστικές περιοχές, τα διαμερίσματα που αξιοποιούνται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, πραγματικά λείπουν από την αγορά και προκύπτει σοβαρό πρόβλημα στέγασης για μόνιμους εργαζομένους (π.χ. δημόσιους λειτουργούς, γιατρούς, υπαλλήλους στον τουρισμό και την εστίαση), μια τέτοια κίνηση ενδεχομένως να προσέφερε ένα σημαντικό κίνητρο σε κάποιους ιδιοκτήτες, να επιλέξουν άλλο τρόπο για την εκμετάλλευση των ακινήτων τους, καθώς το όφελος θα ήταν πράγματι σημαντικό. Αν μάλιστα, μια μείωση στους φορολογικούς συντελεστές για μακροχρόνιες μισθώσεις, συνδυαζόταν με ταυτόχρονη αύξηση των αντίστοιχων συντελεστών στην βραχυχρόνια μίσθωση, κάτι που ήδη βρίσκεται στην ημερήσια διάταξη της νέας κυβέρνησης (https://www.powergame.gr/forologia/464653/forologia-afxisi-ton-synteleston-gia-eisodima-apo-vrachychronies-misthoseis/), δεν αποκλείεται να παρατηρηθεί μαζική αποχώρηση των ιδιοκτητών από τις πλατφόρμες.

Περιθώρια βελτίωσης, ιδίως σε σχέση με ορισμένες από τις γειτονικές χώρες, όπως π.χ. η Βουλγαρία, παρουσιάζει η φορολογική επιβάρυνση που συνοδεύει την απόκτηση, κατοχή κι εκμετάλλευση ακινήτων στην Ελλάδα. Στελέχη του κλάδου, σημειώνουν ότι η μείωση των φορολογικών συντελεστών, θα μπορούσε να οδηγήσει σε μείωση του κόστους ενοικίασης, καθώς θα περιόριζε την επιβάρυνση των ιδιοκτητών, προσφέροντας έτσι και το σχετικό κίνητρο για την μείωση των τιμών. Από την άλλη πλευρά βέβαια, κάποιοι επαγγελματίες εμφανίζονται πιο σκεπτικοί απέναντι στην αποτελεσματικότητα μιας τέτοιας κίνησης, καθώς δεν είναι δεδομένο ότι μια μείωση των συντελεστών, θα είχε το επιθυμητό αποτέλεσμα, ιδίως αν συνεκτιμηθεί και το ποσοστό των αδήλωτων εσόδων που διακινούνται στην αγορά ακινήτων.

Σε κάθε περίπτωση, η Ελλάδα εμφανίζεται περίπου στον μέσο όρο της Ευρώπης, από πλευράς φορολογικής επιβάρυνσης, μετά τον εξορθολογισμό των προηγούμενων ετών. Παρότι υπάρχουν ακόμα σημαντικές παθογένειες, όπως για παράδειγμα η διάρθρωση του ΕΝΦΙΑ, που «τιμωρεί» όσους διαθέτουν περιουσία μεγαλύτερη των 400.000 ευρώ, μέσω του συμπληρωματικού φόρου, η εικόνα είναι αρκετά καλύτερη σε σχέση με πριν από κάποια χρόνια, όταν η Ελλάδα φορολογούσε σημαντικά, τόσο την κατοχή, όσο και την εκμετάλλευση και την αγοραπωλησία ακινήτων. Στον αντίποδα, οι περισσότερες χώρες επιλέγουν ένα διαφορετικό σύστημα, όπου τα ακίνητα φορολογούνται είτε κατά την αγοραπωλησία τους και γενικότερα εφόσον αποτελούν αντικείμενο εμπορικής εκμετάλλευσης και λιγότερο στην κατοχή τους.

Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, σε ό,τι αφορά τον φόρο κατοχής (π.χ. ΕΝΦΙΑ), η Ελλάδα εφαρμόζει ένα σύστημα συλλογής του φόρου από την κεντρική κυβέρνηση, έχοντας όμως προχωρήσει σε σημαντική μείωση του βασικού φόρου. Μετά και τις πρόσφατες αλλαγές στις τιμές ζώνης και τους σχετικούς συντελεστές, ο φόρος υποχώρησε έως 40% για το 80% των ιδιοκτητών, σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Παράλληλα, από τα επόμενα χρόνια, σχεδιάζεται περαιτέρω μείωση του φόρου κατά 10%, εφόσον το ακίνητο είναι ασφαλισμένο έναντι φυσικών καταστροφών. Στην υπόλοιπη Ευρώπη, ο φόρος κατοχής είτε δεν επιβάλλεται καθόλου, είτε επιβάλλεται κυρίως σε επίπεδο τοπικής αυτοδιοίκησης, με συντελεστές που ποικίλουν, είτε με βάση την αξία του ακινήτου, είτε με βάση την τοποθεσία του.

Σε ό,τι αφορά το κόστος αγοράς και πώλησης, η Ελλάδα έχει πλέον εξορθολογίσει σημαντικά την κατάσταση, καθώς στο παρελθόν επιβαλλόταν φόρος μεταβίβασης 8%-10% της αξίας του ακινήτου, ενθαρρύνοντας την φοροαποφυγή, μέσω της αναγραφής της αντικειμενικής (και μόνο) αξίας στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας και όχι της κατά πολύ υψηλότερης, εμπορικής αξίας του προς απόκτηση ακινήτου. Σήμερα, ο φόρος αυτός έχει μειωθεί σε 3%, ενώ εφόσον πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας, υπάρχει αφορολόγητο όριο έως τα 275.000 ευρώ. Έτσι, υπολογίζοντας και τα υπόλοιπα κόστη (π.χ. αμοιβή μεσίτη, συμβολαιογράφου, τέλος εγγραφής στο κτηματολόγιο και το υποθηκοφυλάκειο), το συνολικό κόστος για την αγορά και αργότερα πώληση ενός ακινήτου (κάτι που ενδιαφέρει και τους ξένους επενδυτές), περιορίζεται σε περίπου 8,5% της αξίας του ακινήτου, έναντι 16,45% στην Ισπανία, 13% στη Γερμανία και 13,6% στην Ιταλία. Στη γειτονική Τουρκία, το αντίστοιχο κόστος είναι 10%, ενώ στην Βουλγαρία 7,7%.

H κατάταξη των φόρων στα εισοδήματα από ενοίκια σε Ελλάδα και Ευρώπη
Χώρα Φόρος εισοδήματος επί των ενοικίων*

Ελβετία 60%
Δανία 52,07%
Γαλλία 48%
Πορτογαλία 28%
Τουρκία 27,15%
Ελλάδα 22%
Νορβηγία 22%
Ιταλία 21%
Μεγ. Βρετανία 20%
Ισπανία 19%
Σερβία 15%
Ολλανδία 13,42%
Ιρλανδία 10,05%
Βουλγαρία 10%
Ρουμανία 10%
Γερμανία 9,92%
Βέλγιο 8,11%
Κύπρος 0%
Πηγή: Global Property Guide

*Ο συντελεστής φόρου προκύπτει, λαμβάνοντας υπόψη την είσπραξη ενοικίων 1.500 ευρώ σε μηνιαία βάση.