Έρχονται νέοι κανόνες για Airbnb και Golden Visa – Τι σχεδιάζει η κυβέρνηση

Επιπλέον «χώρο» για να συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία δείχνουν ότι έχουν οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα. Η επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου των τιμών, ο οικοδομικός οργασμός και η προθυμία των αγοραστών να επενδύσουν σε νεότερα ακίνητα, ωστόσο, κάνουν πολλούς να αναρωτιούνται αν η αγορά έφτασε στο «ταβάνι» της, ή αν, έστω, βρίσκεται πολύ κοντά σε αυτό. Αυτά, την ίδια ώρα που η κυβέρνηση μαζί με φορείς επιχειρούν να βρουν τρόπους για να οδηγηθούν σε ένα «cooldown» οι τιμές των ενοικίων.

Ανάσχεση στο φαινόμενο της έλλειψης διαθέσιμων σπιτιών (υπολογίζεται ότι το έλλειμμα φτάνει τα 212.000 ακίνητα) έρχονται να δώσουν τα περισσότερα από 6,23 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα επιφάνειας που χτίζονται από το τέλος του 2022 σε ολόκληρη τη χώρα. Πρόκειται για 26.977 οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν από τον Νοέμβριο του 2022 (έως τον Οκτώβριο του 2023, που είναι τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ), αριθμός αυξημένος κατά 9,6% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2021-2022 και κατά 15,7% στην επιφάνεια.

Παράλληλα με τις τιμές, πάντως, αυξάνεται και η «κόπωση» που δείχνει να έχει η αγορά, η οποία κατεβάζει ρυθμούς στην ανάπτυξή της. Χαρακτηριστικό είναι το γεγονός ότι, βάσει του Δείκτη SPI (Spitogatos Price Index), το ράλι των τιμών επιβραδύνει σε ρυθμό το 2024, αφού η ετήσια μεταβολή είναι 5,4%, έναντι 10,9% του 2023. Αυτό το διαπιστώνει και ο επικεφαλής Οικονομικής Ανάλυσης και Επενδυτικής Στρατηγικής της Τράπεζας Πειραιώς, Ηλίας Λεκκός, ο οποίος εκτιμά ότι «η αγορά ακινήτων βρίσκεται στο σημείο του οικονομικού κύκλου όπου οι δυνητικοί αγοραστές είναι ακόμα διατεθειμένοι να αποδεχθούν τις ολοένα αυξανόμενες απαιτήσεις των πωλητών, αλλά με εμφανή σημάδια κόπωσης προετοιμάζοντάς μας για την είσοδο στην επόμενη φάση του κύκλου όπου υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από πτώση των συναλλαγών/αγοραπωλησιών».

Οτι θα συνεχίσει τη θετική της πορεία η αγορά των ακινήτων εκτιμά, μιλώντας στο «ΘΕΜΑ», και ο επικεφαλής της Berkshire Hathaway Home Services στην Ελλάδα, Κυριάκος Ξύδης. Οπως αναφέρει, «η ελληνική αγορά ακινήτων φαίνεται ότι θα διατηρήσει τις θετικές προοπτικές της και το 2024, σε συνέχεια των προηγούμενων από το 2019-2020 ετών. Τα βασικά μακροοικονομικά μεγέθη της ελληνικής οικονομίας, σε συνδυασμό με τον δείκτη εμπιστοσύνης του καταναλωτή, τους μικρότερους αλλά πάντοτε θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης της οικοδομικής δραστηριότητας και τη σταθερή και ίσως και λίγο αυξανόμενη ζήτηση συνηγορούν σε αυτή την εκτίμησή μας. Η σταθερή κυβέρνηση, με τη σοβαρότητα αλλά και με τις πρωτοβουλίες που αναλαμβάνει στον ευρύτερο χώρο του real estate, με την προβολή της χώρας μας τόσο στον χώρο των οικιστικών ακινήτων όσο και της βιομηχανίας και των logistics και φυσικά του τομέα του hospitality, με την προσέλκυση ποιοτικών επενδύσεων, με το υπουργείο και τον ίδιο τον υφυπουργό Ψηφιακής Διακυβέρνησης να φαίνονται αποφασισμένοι να μετασχηματίσουν ψηφιακά ένα απίστευτα δαιδαλώδες και πολύπλοκο έργο και σύστημα, το οποίο θέλω να πιστεύω ότι αυτό είναι μόνον η αρχή, με κάνουν να είμαι αισιόδοξος ότι το ελληνικό real estate έχει πολύ θετικό δρόμο ακόμα να διανύσει».

Στην άποψη αυτή, ότι δηλαδή το ελληνικό real estate έχει θετικό δρόμο μπροστά του, συνηγορεί και η ανισορροπία μεταξύ της προσφοράς και της ζήτησης ακινήτων στην Ελλάδα. Αυτή είναι προϊόν της απόστασης ανάμεσα στις 155.000 νέες κατοικίες που κατασκευάστηκαν την τελευταία δεκαετία και, στην αντίπερα όχθη, της συνολικής ζήτησης για 367.000 νέες κατοικίες (197.000 νέα νοικοκυριά συν 170.000 βραχυχρόνιες μισθώσεις). Αυτό λοιπόν το έλλειμμα προσφοράς έναντι ζήτησης κατά περίπου 212.000 κατοικίες είναι που έχει δημιουργήσει μια συσσωρευτική αποτίμηση των τιμών κατοικιών 14% πέρα και πάνω από την άνοδο που δικαιολογεί το επίπεδο αύξησης των εισοδημάτων.

Το μέλλον τα νεόδμητα

Η αγορά ακινήτων στη χώρα μας, πάντως, δεν αλλάζει μόνο ποσοτικά, αλλά και (κυρίως) ποιοτικά. Λόγω μιας σειράς παραγόντων, από την επεξεργασία των διαθέσιμων στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ, προκύπτει εξασθένηση της ζήτησης κατοικιών μεγαλύτερης ηλικίας, ενώ τονώνεται η ζήτηση για νέες κατασκευές, ιδιαίτερα αν αυτές είναι μίνιμαλ. Εδώ υπάρχει μια πολλαπλά αμφίδρομη σχέση. Το ενδιαφέρον για νέες κατασκευές έχει δώσει ώθηση στην οικοδομική δραστηριότητα και έχει οδηγήσει σε απόκλιση στις τιμές μεταξύ νέων και παλιών, άνω των 20-25 ετών ακινήτων, η οποία ξεπερνά το 30%.

Από την άλλη, το ενδιαφέρον για τις νέες κατοικίες, επιφάνειας έως 80 τ.μ., έχει εκτοξευτεί το τελευταίο έτος, ιδιαίτερα σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως το κέντρο της Αθήνας, κάτι που αποδίδεται εν πολλοίς στο πρόγραμμα «Σπίτι μου». Κι αυτό γιατί είναι πολλά τα ζευγάρια τα οποία αναζητούν μικρότερης επιφάνειας, αλλά νεόδμητα διαμερίσματα σε περιοχές υψηλής αστικής φόρτισης. Αυτό με τη σειρά του έχει οδηγήσει σε περαιτέρω μείωση του αποθέματος αδόμητων οικοπέδων και εγκαταλελειμμένων σπιτιών ή μονοκατοικιών, οι τιμές των οποίων έχουν αυξηθεί σε υψηλό δεκαετίας, κατά 20,35%. Ετσι, βλέπουμε περιοχές να αλλάζουν πρόσωπο, όπως τη Νέα Σμύρνη, όπου τα παλιά αρχοντικά πέριξ της πλατείας κατεδαφίζονται για να ανεγερθούν στη θέση τους πολυκατοικίες, με τη «συνταγή» του μίνιμαλ, κάτι που πολλαπλασιάζει και τα οφέλη για τους κατασκευαστές, οι οποίοι συχνά αναγκάζονται, λόγω της ζήτησης, να «κόβουν» διαμερίσματα στα δύο.

Την ίδια ώρα, καταγράφεται «έκρηξη» της ζήτησης για αγορά πολυτελών κατοικιών. Ο κ. Ξύδης αναφέρει ότι «όπως έχουμε αναφέρει κι εμείς στις εκθέσεις μας και από τα γενικότερα στοιχεία της Berkshire, η ελληνική αγορά ακινήτων εξακολουθεί να αποτελεί ισχυρή προτίμηση των ξένων επενδυτών παγκόσμιας εμβέλειας, όσον αφορά τις πωλήσεις πολυτελών κατοικιών». Ο managing partner της Berkshire στην Ελλάδα τονίζει ότι «πρωταγωνιστές ανάμεσα στους επενδυτές χαρακτηρίζονται οι Κινέζοι, οι Γερμανοί και οι Αμερικανοί, οι οποίοι τον τελευταίο καιρό δείχνουν τεράστιο ενδιαφέρον να ασχοληθούν με το ελληνικό real estate». Τα στοιχεία της εταιρείας επενδυτικής μετανάστευσης Astons αναφέρουν ότι Αμερικανοί επενδυτές, υψηλής καθαρής αξίας (οι αιτήσεις των οποίων για Golden Visa αυξήθηκαν κατά 740% από το 2021) μαζί με τους Κινέζους, είναι οι δύο πιο «δυνατοί παίκτες» στην αγορά ακινήτων, προτιμώντας τα luxury.

Την υψηλή ζήτηση πολυτελών κατοικιών από ισχυρής οικονομικής επιφάνειας επενδυτές επιβεβαιώνει και η έρευνα Savills Prime Residential Index Report της εταιρείας consulting Savills. Η Savills καταγράφει πως η Αθήνα προσφέρει πολυτελή ακίνητα με χαμηλότερη μέση τιμή ανά τετραγωνικό από άλλες δημοφιλείς μεγαλουπόλεις. Στην ελληνική πρωτεύουσα, η προσφερόμενη τιμή ανά τ.μ. διαμορφώνεται στα 10.800 ευρώ, έναντι 12.800 ευρώ/τ.μ. στη Λισαβόνα, 13.400 ευρώ/τ.μ. στη Ρώμη, 14.600 ευρώ/τ.μ. στο Μιλάνο.

Στην πολυτελή κατοικία, οι συνθήκες έχουν αλλάξει άρδην, καθώς από τη μία οι αλλαγές στα όρια για την απόκτηση Golden Visa έχουν μετατοπίσει το ενδιαφέρον ενός μέρους του επενδυτικού κοινού σε άλλες περιοχές, όπου εξακολουθεί να ισχύει το χαμηλότερο όριο επένδυσης των 250.000 ευρώ. Εδώ ένα άλλο ενδιαφέρον στοιχείο είναι ότι επί της ουσίας η αγορά πολυτελών κατοικιών στην Ελλάδα ξεκινά από τα 500.000 ευρώ (πολύ δε περισσότερο μια πολυτελής κατοικία στη Γλυφάδα, εμβαδού 367 τ.μ. φτάνει τα 6 εκατ. ευρώ, ενώ στη Βουλιαγμένη αντίστοιχων προδιαγραφών βίλα 570 τ.μ. τιμάται 6,8 εκατ. ευρώ), άρα οποιοσδήποτε αγοραστής πολυτελούς κατοικίας από αυτό το ποσό και πάνω είναι αυτόματα επιλέξιμος να υποβάλει αίτηση για Golden Visa.

Ράλι και στα ενοίκια

Με τον πρωθυπουργό να εξετάζει τις επιλογές για να λάβει αποφάσεις σχετικά με την επιβολή περαιτέρω περιορισμών και απαιτήσεις στην απόκτηση Golden Visa, αλλά και στα Airbnb, στόχος της κυβέρνησης δεν είναι ο «πόλεμος» και η κατάργηση, αλλά το συμφέρον της ελληνικής οικονομίας και η αποτροπή μιας οικιστικής κρίσης.

Τις δράσεις που προωθεί η κυβέρνηση για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης αναμένεται να παρουσιάσει ο Κυριάκος Μητσοτάκης σήμερα (10:30) στην Βουλή στην «Ώρα του πρωθυπουργού».

Η συζήτηση προκαλείται μετά από ερώτηση του προέδρου του ΠΑΣΟΚ Νίκου Ανδρουλάκη.

Για το τελευταίο, το αδιάκοπο ράλι που κάνουν οι τιμές των ενοικίων προκαλεί προβληματισμό, καθώς χιλιάδες διαμερίσματα τοποθετούνται στη βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ μόλις 6% των σπιτιών που έχουν αγοραστεί με την Golden Visa κατοικούνται από αυτούς που τα αγόρασαν, σύμφωνα με στοιχεία της ΠΟΜΙΔΑ. Ιδιαίτερα στην πρωτεύουσα, μόνο για τον περασμένο Οκτώβριο, σύμφωνα με το Bloomberg, τα ενοίκια εκτοξεύτηκαν κατά 12,2%. Αυτό είναι το μεγαλύτερο ποσοστό αύξησης σε όλη την Ευρώπη! Σε συγκεκριμένες περιοχές, δε, όπως η Καλλιθέα, τα Ιλίσια, ο Νέος Κόσμος, ο Αγιος Δημήτριος, η Βουλιαγμένη, ο Υμηττός, το Παγκράτι ή τα Βριλήσσια, οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί έως και κατά 62% την τελευταία πενταετία. Ιδιαίτερα οι περιοχές του κέντρου ή πέριξ του κέντρου της Αθήνας – Ανω Πατήσια, Εξάρχεια κ.ά.

Το πρόβλημα και εδώ είναι η μικρή προσφορά διαμερισμάτων σε σχέση με τη ζήτηση, φαινόμενο στο οποίο δίνει εκρηκτικές διαστάσεις η «διαρροή» επιπλέον 170.000 κατοικιών προς Airbnb. Σε αυτό προστίθενται και τα εκατοντάδες χιλιάδες κλειστά διαμερίσματα που χρήζουν ανακαίνισης ή έχουν προβλήματα νομικής φύσεως, με τους ιδιοκτήτες να διστάζουν να τα νοικιάσουν και λόγω του ποσού που χρειάζεται να επενδύσουν σε αυτά, αλλά και λόγω της υψηλής φορολογικής επιβάρυνσης που θα έχουν αν τα νοικιάσουν. Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς, εξηγεί ότι «ο αριθμός είναι τεράστιος. Στον αστικό ιστό είναι εκατοντάδες χιλιάδες τα σπίτια. Δεν υπάρχει πολυκατοικία της Αθήνας που να μην έχει από ένα κλειστό σπίτι». Σε αυτό το πλαίσιο, η ΠΟΜΙΔΑ πρότεινε «να αφαιρείται αντί του 5% για αποσβέσεις και για δαπάνες το 100% για τρία χρόνια μόνο και μόνο για τα σπίτια εκείνα που ήταν κλειστά όλο το 2023 ή για σπίτια που ήταν στη βραχυχρόνια μίσθωση πέρυσι, αλλά οι ιδιοκτήτες τους είναι διατεθειμένοι να καταργήσουν τον αριθμό μητρώου ακινήτου και να τα νοικιάσουν».

Η κυβέρνηση είναι αποφασισμένη να επαναφέρει τουλάχιστον 12.000 ακίνητα στην αγορά μέσα από την παροχή φοροελαφρύνσεων και άλλων κινήτρων, τα οποία ωστόσο εξετάζονται προσεκτικά από το επιτελείο της κυβέρνησης. Μέσω του «ΘΕΜΑτος», ο επικεφαλής της Berkshire λέει ότι το πρόβλημα είναι διαφορετικό στην ελληνική αγορά σε σχέση με άλλες πόλεις και προτείνει τη λήψη διαφορετικών μέτρων για την ανάσχεση του φαινομένου. «Σε κάθε περίπτωση, η προσωπική μου εκτίμηση είναι ότι οι όποιοι περιορισμοί και ρυθμίσεις θα έχουν προσωρινό μόνο αποτέλεσμα, καθώς το πρόβλημα είναι βαθύτερο. Ακούω ακόμα και επαγγελματίες του κλάδου να προτείνουν οικονομικά κίνητρα για να βγουν παλιά και κλειστά κίνητρα στην αγορά. Προσωπικά πιστεύω ότι το πρόβλημα βρίσκεται στην έλλειψη αυστηρών κανονισμών των μακροχρόνιων ενοικιάσεων. Από τη μία έχουμε κακούς ιδιοκτήτες που προσφέρουν πανάκριβα το χάλια προϊόν τους. Και από την άλλη κακούς ενοικιαστές που δεν εκτιμούν την περιουσία των άλλων. Κοιτάξτε το Παρίσι, όπου τυχαίνει να έχω συγγενείς, και να ξέρω τι γίνεται. Εχουν ένα παρόμοιο με το δικό μας μαλθακό νομικό πλαίσιο μακροχρόνιων ενοικιάσεων που έχει οδηγήσει στην ίδια έλλειψη προσφοράς και σε απίστευτα υψηλές τιμές ενοικίων».

Ο κ. Ξύδης λέει πως «πιστεύω ακράδαντα ότι η λύση είναι ένα πολύ αυστηρό νομοθετικό πλαίσιο για τις μακροχρόνιες μισθώσεις που θα προστατεύει αφενός τους ενοικιαστές από τους σκληρούς ιδιοκτήτες και αφετέρου τους ιδιοκτήτες από τους κακόβουλους ενοικιαστές. Με το σημερινό πλαίσιο ένας ιδιοκτήτης, όταν έχει την εναλλακτική της βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα στραφεί εκεί ακόμα και εάν οι αποδόσεις του είναι ή γίνουν μικρότερες της μακροχρόνιας μίσθωσης. Απλά γιατί αφενός έχει εγγυημένες αποδόσεις, αφού προεισπράττει και αφετέρπυ γιατί το ακίνητό του συντηρείται συνεχώς σε καλή κατάσταση ώστε να είναι ανταγωνιστικός στην αγορά. Οι δε ιδιοκτήτες που δεν βρίσκονται σε καλές, για βραχυχρόνιες μισθώσεις, περιοχές θα εξακολουθούν να έχουν τα ακίνητά τους κλειστά και το κεφάλι τους ήσυχο. Θα πρέπει λοιπόν να δημιουργηθεί ένα πολύ αυστηρό νομοθετικό πλαίσιο για τις μακροχρόνιες μισθώσεις που να ρυθμίζει και να προστατεύει ενοικιαστές και ιδιοκτήτες, παράλληλα με έναν μηχανισμό “επίλυσης διαφορών’’, ο οποίος δρα άμεσα και αποτελεσματικά. Εύκολο να το λες, δύσκολο να το κάνεις. Εμείς, ως Berkshire Hathaway HomeServices, επικεντρωνόμαστε και στη βραχυχρόνια μίσθωση επιλεγμένων μόνο ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας. Είτε ενοικιάζοντάς τα για δικό μας λογαριασμό από τους ιδιοκτήτες είτε αναλαμβάνοντας τη διαχείρισή τους για λογαριασμό των ιδιοκτητών».