Οι 7 νέες παγίδες που στήνει η εφορία στα AirBnB

Όλα αλλάζουν με τις βραχυχρόνιες μίσθωσης τύπου AirBnB από το 2024! Οι όροι γίνονται πιο αυστηροί και τα πρόστιμα ακόμα πιο βαριά. Όσοι νοικιάζουν ένα ή το πολύ δύο ακίνητα θα πρέπει να αυξήσουν τις τιμές τους γιατί θα πληρώνουν και το τέλος διαμονής (1,5 ευρώ ανά ημέρα) όπως πληρώνουν, αναλογικά, τα ξενοδοχεία και τα ενοικιαζόμενα δωμάτια. Όσοι νοικιάζουν από τρία και πάνω ακίνητα θα θεωρούνται επιχειρηματίες και θα πρέπει να ανοίξουν βιβλία στην εφορία να αποκτήσουν ΚΑΔ να πληρώνουν ΦΠΑ, ανάλογες ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος κλπ από το πρώτο ακίνητο. Αν πάλι δεν τους αρέσει αυτή η προοπτική θα πρέπει να πάρουν τα ακίνητα τους από τις πλατφόρμες και να τα ρίξουν στα ενοίκια το μακροχρόνιων μισθώσεών. Όσοι δε, έχουν φτιάξει πολυκατοικίες τύπου AirBnB είναι πολύ πιθανό να θεωρούνται ξενοδοχεία και να κληθούν να λειτουργούν… αναλόγως!

Με την νέα δέσμη μέτρων η Εφορία στήνει παγίδες για την φοροδιαφυγή και το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών θέλει να πιέσει τους ιδιοκτήτες να αποφασίσουν αν αξίζει να μείνουν ή οχι στα Airbnb. Ο στόχος είναι προφανής: Η εφορία θέλει να κλείσει και την καθε πόρτα φοροδιαφυγής για όσους “βάζουν και βγάζουν” το ακίνητο στις πλατφόρμες. Άλλωστε, για τον λογο αυτό αυξάνει και το πρόστιμο για όσους δεν έχουν μητρώο: Ορίζεται στο 50%, των ακαθαρίστων εσόδων του τελευταίου φορολογικού έτους. Το υπουργείο οικονομικών, τώρα, θέλει να ξεχωρίσει τα φυσικά πρόσωπα που συμπληρώνουν το εισόδημά τους με τους επαγγελματίες ξενοδόχους.

Ουσιαστικά στο στόχαστρο μπαίνουν περίπου 30.000 ακίνητα που ανήκουν σε ιδιοκτήτες που έχουν ρίξει από τρία και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Συγκεκριμένα, στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ είναι καταχωρημένα 168.819 ακίνητα που ανήκουν σε 107.719 ΑΦΜ (νομικά και φυσικά πρόσωπα). Από αυτά:

• 27.367 ακίνητα ανήκουν σε 5.297 νομικά πρόσωπα
• 41.452 ακίνητα ανήκουν σε 102.422 φυσικά πρόσωπα. Από αυτά έως 2 ακίνητα έχουν 94.982 φυσικά πρόσωπα (92,7% των φυσικών προσώπων). Τρία ή περισσότερα ακίνητα έχουν 7.440 φυσικά πρόσωπα και αντιστοιχούν σε 30.329 ακίνητα.

Συνεπώς, συνολικά θα κληθούν να καταβάλουν ΦΠΑ και τέλος παρεπιδημούντων 7.440 φυσικά πρόσωπα και 5.297 νομικά πρόσωπα με 57.696 ακίνητα (το 34,2% των ακινήτων), εκτός εάν επιλέξουν μέρος αυτών να τα μετατρέψουν σε μακροχρόνια μίσθωση. Σημειώνεται ότι 4.100 φυσικά πρόσωπα έχουν ακριβώς τρία ακίνητα (και επιπλέον 1.687 φυσικά πρόσωπα έχουν τέσσερα ακίνητα).

Και οι φόροι είναι μια από τις 7 παγίδες που στήνει οι εφορία στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ειδικότερα και σύμφωνα με όσα ανακοινώθηκα, προχωρούν τα εξής μέτρα:

1. Τροποποίηση ορισμού της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης: Βραχυχρόνια μίσθωση θα ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των 60 ημερών, ακινήτου που είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
2. Δημιουργείται νέος Κωδικός Αριθμός Δραστηριότητας (ΚΑΔ) ειδικά για Βραχυχρόνια Μίσθωση. Όλα τα νομικά πρόσωπα και τα φυσικά που ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης θα υποχρεούνται σε έναρξη ή προσθήκη δραστηριότητας με βάση τον νέο ΚΑΔ.
3. Υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας για φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν σε ψηφιακή πλατφόρμα τρία ή περισσότερα προς εκμίσθωση/υπεκμίσθωση για σκοπούς βραχυχρόνιας μίσθωσης. Με την συγκεκριμένη παρέμβαση οι ιδιώτες που αναρτούν προς μίσθωση (ή υπεκμίσθωση) τρία ή περισσότερα ακίνητα σε ψηφιακή πλατφόρμα, θα καθίστανται επιχειρήσεις (ατομική ή νομικό πρόσωπο) και θα υποχρεούνται σε έναρξη όπως υποχρεούνται ήδη τα νομικά πρόσωπα που ασκούν την συγκεκριμένη δραστηριότητα, (με ανάλογες ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος και ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο).
4. Επιβολή ΦΠΑ, Τέλους Παρεπιδημούντων και Φόρου Διαμονής: Για τους εκμισθωτές/ υπεκμισθωτές νομικά πρόσωπα/ατομικές επιχειρήσεις με ΚΑΔ βραχυχρόνιας μίσθωσης: α) το εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων θα υπόκειται σε ΦΠΑ, β) θα υπόκεινται σε τέλος Παρεπιδημούντων και γ) θα υπόκεινται σε φόρο διαμονής, όπως ισχύει για τα τουριστικά καταλύματα (ξενοδοχεία και επιχειρήσεις ενοικιαζόμενων δωματίων). Επισημαίνεται ότι ειδικά φόρο διαμονής που επιβαρύνει τον πελάτη, θα έχουν και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις των εκμισθωτών/υπεκμισθωτών φυσικών προσώπων (ιδιωτών) με ένα ή δύο ακίνητα. Επιπλέον, στο φόρο διαμονής ενσωματώνεται τέλος αντιμετώπισης των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής τόσο στη βραχυχρόνια μίσθωση όσο και στα τουριστικά καταλύματα για την κάλυψη μέρους του κόστους των φυσικών καταστροφών (περισσότερες πληροφορίες για το τέλος αντιμετώπισης των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής στο τέλος του σημειώματος, στην ενότητα για τις φυσικές καταστροφές).
5. Εντατικοποίηση ελέγχων, με βάση τα δεδομένα των ηλεκτρονικών πλατφορμών και επιβολή κυρώσεων στις περιπτώσεις φοροδιαφυγής ή παροχής επιπρόσθετων υπηρεσιών πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
6. Αυστηροποίηση κυρώσεων: Σε περίπτωση μη εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, αυστηροποιείται το πρόστιμο και ορίζεται, ανά χρήση, σε 50%, των ακαθαρίστων εσόδων του τελευταίου φορολογικού έτους και κατ’ ελάχιστο 5.000 ευρώ (σήμερα το πρόστιμο είναι οριζόντιο και ανέρχεται σε 5.000 ευρώ). Σε περίπτωση υποτροπής για επόμενη χρήση το ανωτέρω πρόστιμο θα διπλασιάζεται.
7. Εκμίσθωση συνόλου διαμερισμάτων πολυκατοικίας: Σε περίπτωση που το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών διατίθεται προς βραχυχρόνια μίσθωση, θα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα, το οποίο θα πρέπει να διαθέτει την αντίστοιχη αδειοδότηση.