Πώς θα σώσετε το σπίτι σας από τον πλειστηριασμό – Οδηγός επιβίωσης για την προστασία πρώτης κατοικίας

Η απόφαση του Αρείου Πάγου που επιτρέπει σε funds και servicers να μπορούν να προχωρούν σε πλειστηριασμούς έχει προκαλέσει πονοκέφαλο όχι μόνο σε δανειολήπτες, αλλά και σε κυβέρνηση, αφού μπορεί να οδηγήσει πλέον σε χιλιάδες πλειστηριασμούς ακινήτων «κόκκινων» οφειλετών. Στο οικονομικό επιτελείο, σύμφωνα με τις ίδιες πηγές, συζητούν ένα σχέδιο τύπου Κύπρου, που εφαρμόστηκε τα προηγούμενα χρόνια, και κυρίως το αν αυτό μπορεί να υλοποιηθεί. Δηλαδή να νομοθετηθεί η δυνατότητα εξαγοράς του «κόκκινου» δανείου από τον δανειολήπτη που θα κινδυνεύει να χάσει την πρώτη του κατοικία.

Με βάση το συγκεκριμένο σχέδιο, οι κυπριακές τράπεζες ήταν υποχρεωμένες να καλέσουν τόσο τον κάτοχο του δανείου όσο και τον εγγυητή εντός 45 ημερών από την ημέρα ειδοποίησης να υποβάλουν πρόταση για την εξαγορά του δανείου. Η πρόταση υποβάλλεται μόνο μία φορά και, εάν δεν υποβληθεί εντός του χρονικού ορίου των 45 ημερών, αυτό σημαίνει πως ο δανειολήπτης δεν επιθυμεί την υποβολή πρότασης.

Στα ελληνικά δεδομένα, το οικονομικό επιτελείο θα πρέπει να εξετάσει αφενός πώς μπορούν να ξεπεραστούν νομικά εμπόδια, χωρίς παράλληλα να ωθούνται οι δανειολήπτες να «κοκκινίζουν» τα δάνειά τους, κάτι που σημαίνει πως σε μια τέτοια περίπτωση οι συνεπείς δεν θα πλήρωναν πλέον τις δόσεις τους, και αφετέρου ποια μπορεί να είναι τα κριτήρια.

Κριτήρια
Είναι σαφές πως, εάν προκριθεί ένα τέτοιο σχέδιο, δηλαδή δικαίωμα εξαγοράς του δανείου από την τράπεζα πριν πωληθεί στο fund, θα αφορά μόνο στην πρώτη κατοικία και τα πιο ευάλωτα νοικοκυριά. Παράλληλα, τα χαρακτηριστικά του ακινήτου θα κρίνουν αν θα μπορεί κάποιος να μπει σε μια τέτοια ρύθμιση. Άλλο είναι, για παράδειγμα, μια πρώτη κατοικία 80 τ.μ. και άλλο μια μεγάλη μεζονέτα σε περιοχές με υψηλές αντικειμενικές αξίες.

Κομβικό, όμως, θα είναι και το ύψος στο οποίο μπορεί ένας ιδιοκτήτης να αγοράσει το δάνειό του από ένα fund, καθώς, όπως είναι φυσικό, οι εταιρείες διαχείρισης «κόκκινων» δανείων έχουν ευνοϊκότερες τιμές, αφού αγοράζουν μαζικά. Άρα, θα πρέπει να υπάρχει ένα συγκεκριμένο ποσό που θα είναι πάνω από το ποσό στο οποίο αγοράζει το κάθε fund, αλλά σε ένα ύψος που θα μπορεί να αντεπεξέλθει και ο δανειολήπτης. Σε κάθε περίπτωση, αν προχωρήσει ένα τέτοιο σχέδιο, θα έχει πολλές δικλείδες και θα αφορά συγκεκριμένα νοικοκυριά, αφού πρώτα βέβαια ξεπεραστεί μια σειρά από εμπόδια.

Εξωδικαστικός
Την ίδια ώρα, πάντως, η κυβέρνηση προχωρά σε ρυθμίσεις που φαίνεται να βελτιώνουν την αποτελεσματικότητα του εξωδικαστικού μηχανισμού. Μεταξύ άλλων:

Θα διευρυνθεί το πεδίο εφαρμογής του εξωδικαστικού μηχανισμού, προκειμένου να εντάσσονται οφειλέτες και με μία και μοναδική οφειλή προς τους χρηματοδοτικούς φορείς, όπως για παράδειγμα νοικοκυριά που έχουν ένα στεγαστικό δάνειο, το οποίο επιθυμούν να ρυθμίσουν.
Καθίσταται υποχρεωτική η αιτιολόγηση της μη συναίνεσης προτεινόμενης ρύθμισης τόσο των χρηματοδοτικών φορέων που αρνούνται τον εξωδικαστικό συμβιβασμό όσο και του οφειλέτη. Απαιτούνται, δηλαδή, δημόσια ανάρτηση και αιτιολόγηση του αποτελέσματος σε ειδική πλατφόρμα.
Μάλιστα, ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών Θόδωρος Σκυλακάκης μέσα στην εβδομάδα σε συνέντευξή του είπε πως λόγω του εξωδικαστικού 115.000 δάνεια «πρασίνισαν». «Υπάρχει ένας πάρα πολύ μεγάλος αριθμός ρυθμίσεων που έχει γίνει ήδη και συνεχίζεται αυτό το πράγμα και οι ρυθμίσεις αυτές γίνονται με περικοπές των οφειλομένων. Ήδη 115.000 τέτοια δάνεια “πρασίνισαν” και επέστρεψαν στις τράπεζες και από εκεί και πέρα να βελτιώνουμε συνεχώς, βλέποντας και πώς λειτουργεί, τον εξωδικαστικό μηχανισμό. Αυτή είναι η κυβερνητική πολιτική», ανέφερε ο Θ. Σκυλακάκης. Και προσέθεσε ότι «η μεταβίβαση των δανείων αυτών από τις τράπεζες στους servicers πολλαπλασίασε τον αριθμό των ρυθμίσεων σε σχέση με το παρελθόν. Αυτό πρέπει να το λαμβάνουμε υπ’ όψιν και, με αυτή την έννοια, λύνει για πάρα πολλούς συμπολίτες μας το πρόβλημα το οποίο υπήρχε και παγίδευε σε ένα καθεστώς αβεβαιότητας τις ζωές τους».

Πώς θα σώσετε το σπίτι σας από τον πλειστηριασμό
Η Realnews δίνει απαντήσεις σε 15 ερωτήσεις για το πώς θα προστατεύσετε την περιουσία σας και ποια εργαλεία υπάρχουν για να τα αξιοποιήσετε

Σαρωτικές αλλαγές αναμένεται να συντελεστούν το επόμενο διάστημα στον εξωδικαστικό μηχανισμό ρύθμισης οφειλών, με στόχο να ενταχθούν περισσότεροι οφειλέτες και να μπορέσουν να ρυθμίσουν τα χρέη τους με ευνοϊκότερους όρους. Σύμφωνα με στοιχεία που έδωσε στη δημοσιότητα ο υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας, μέχρι σήμερα 3.631 οφειλέτες έχουν ρυθμίσει οφειλές προς τις τράπεζες, την εφορία και τα ασφαλιστικά ταμεία, συνολικού ύψους (αρχικών οφειλών) 1,18 δισ. ευρώ.

Την ίδια στιγμή, βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη η διαδικασία υποβολής των αιτήσεων από ευάλωτους δανειολήπτες προκειμένου να επιδοτηθούν στο 50% των επιβαρύνσεων που έχουν από την πενταπλή αύξηση των επιτοκίων για διάστημα 12 μηνών. Το ιδιωτικό χρέος αποτελεί ένα από τα μεγαλύτερα «αγκάθια» για νοικοκυριά και επιχειρήσεις, με το οικονομικό επιτελείο να προσδοκά να βρει λύσεις προκειμένου να μην αυξηθεί ακόμη περισσότερο και, πάνω απ’ όλα, οι οφειλέτες να μπορούν να ανταποκρίνονται στις οικονομικές τους υποχρεώσεις.

Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, ο συνολικός δανεισμός νοικοκυριών και επιχειρήσεων ανέρχεται στα 115 δισ. ευρώ, εκ των οποίων τα 72 δισ. ευρώ είναι επιχειρηματικά, τα 29,3 δισ. ευρώ είναι στεγαστικά και άλλα 8,6 δισ. ευρώ είναι καταναλωτικά. Σημειώνεται ότι μόνο μέχρι το τέλος Μαρτίου έχουν αναρτηθεί 6.480 πλειστηριασμοί, χωρίς όμως αυτό να σημαίνει ότι θα διενεργηθούν στο σύνολό τους, καθώς οι δανειολήπτες προχωρούν μαζικά σε ανακοπές των πλειστηριασμών. Οι αλλαγές αναμένεται να ενταχθούν σε τροπολογία που θα κατατεθεί στη Βουλή προς ψήφιση τις επόμενες ημέρες. Η Realnews, με τη βοήθεια ειδικών, απαντά σε 15 κρίσιμα ερωτήματα για τις νέες αλλαγές στον εξωδικαστικό μηχανισμό αλλά και για όσα θα πρέπει να γνωρίζουν οι δανειολήπτες για να «μπλοκάρουν» τους πλειστηριασμούς.

Πόσες οφειλές θα πρέπει να έχει ένας πολίτης για να ενταχθεί στον εξωδικαστικό μηχανισμό;
Μέχρι σήμερα, ένας πολίτης θα έπρεπε να έχει τουλάχιστον δύο οφειλές για να μπορέσει να ενταχθεί στον εξωδικαστικό μηχανισμό. Μία οφειλή, για παράδειγμα, προς τις τράπεζες και μία προς τα ασφαλιστικά ταμεία. Πλέον, με τις αλλαγές που δρομολογούνται στον εξωδικαστικό θα μπορούν να ενταχθούν όσοι έχουν μία και μοναδική οφειλή. Ετσι, με αυτή την αλλαγή, εάν ένας δανειολήπτης, για παράδειγμα, έχει ένα στεγαστικό δάνειο, θα μπορεί να το εντάξει σε μακροχρόνια ρύθμιση σε έως 420 δόσεις, δηλαδή για 35 χρόνια. Εξακολουθεί, φυσικά, ένας πολίτης να έχει το δικαίωμα να συμπεριλάβει στον εξωδικαστικό μηχανισμό το σύνολο των οφειλών του προς τις τράπεζες, την εφορία, τα ασφαλιστικά ταμεία κ.α.

Στο μέλλον, θα μπορούν να ενταχθούν και νέες οφειλές;
Ναι, θα εντάσσονται και νέες κατηγορίες οφειλών που μπορούν να ρυθμιστούν, όπως είναι οι οφειλές υπέρ τρίτων που εισπράττονται από τη φορολογική διοίκηση. Με τον τρόπο αυτόν, ένας πολίτης που έχει οφειλή, για παράδειγμα, σε έναν δήμο, η οποία έχει βεβαιωθεί στην εφορία, θα μπορεί να τη ρυθμίσει μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού.

Θα μειωθεί το επιτόκιο με το οποίο επιβαρύνονται οι μηνιαίες δόσεις της ρύθμισης;
Ναι. Στις αλλαγές που προωθεί το υπουργείο Οικονομικών στον εξωδικαστικό μηχανισμό περιλαμβάνεται και η μείωση του επιτοκίου σε 3%, σταθερό, από euribor, συν 5 ποσοστιαίες μονάδες που είναι σήμερα. Ουσιαστικά, από επιτόκιο 7% που είναι σήμερα, μειώνεται στο 3%. Με αυτή την αλλαγή, οι δόσεις που θα πληρώνουν οι οφειλέτες θα είναι χαμηλότερες.

Οι βελτιώσεις στον εξωδικαστικό που προωθεί το υπουργείο Οικονομικών θα αφορούν και τις ήδη επιτευχθείσες ρυθμίσεις μέσω εξωδικαστικού;
Ναι. Όσοι πρόκειται να ρυθμίσουν τις οφειλές τους αλλά και όσοι ήδη έχουν ρυθμίσει θα επωφεληθούν από τις νέες βελτιώσεις του εξωδικαστικού μηχανισμού.

Θα μπορεί να απορρίπτεται από τις τράπεζες μια πρόταση για ρύθμιση οφειλών χωρίς αιτιολόγηση;
Μια από τις σημαντικότερες αλλαγές στον εξωδικαστικό έχει να κάνει με την υποχρεωτική αιτιολόγηση μη συναίνεσης στην πρόταση ρύθμισης που παράγει ο αλγόριθμος τόσο των χρηματοδοτικών φορέων όσο και του οφειλέτη, με υποχρεωτική πλέον την ανάρτηση της αιτιολόγησης στην πλατφόρμα. Με τον τρόπο αυτόν, θα γίνεται συνειδητή διαχείριση των αιτήσεων, ενώ η τυχόν άρνηση των χρηματοδοτικών φορέων σε πρόταση ρύθμισης θα τεκμηριώνεται από πλήρως αιτιολογημένες συνθήκες που αφορούν τον εκάστοτε οφειλέτη.

Θα καταργηθεί η ποινή προεξόφλησης των οφειλών προς το Δημόσιο;
Ναι, αναμένεται να καταργηθεί η ποινής προεξόφλησης. Ειδικότερα, θα αφαιρούνται στο ακέραιο οι τόκοι που αντιστοιχούν στις υπολειπόμενες δόσεις, ενώ παράλληλα θα επωφελείται ο πολίτης από όλα τα ευεργετήματα της ρύθμισης, όπως είναι η διαγραφή τόκων, προσαυξήσεων ή ακόμη και της βασικής οφειλής.

Τι αλλάζει με την πρόσφατη απόφαση της Ολομελείας του Αρείου Πάγου;
H Ολομέλεια του Αρείου Πάγου αποφάνθηκε ότι οι εταιρείες διαχείρισης (servicers) μπορούν να κάνουν τους πλειστηριασμούς για λογαριασμό των funds. Η απόφαση αυτή βάζει τέλος στο θέμα που είχε προκύψει για το αν μπορούν οι εταιρείες διαχείρισης να προχωρούν τη διαδικασία των πλειστηριασμών. Ουσιαστικά, ο οφειλέτης χάνει έναν σημαντικό ισχυρισμό για την ανακοπή του πλειστηριασμού, καθώς πολλοί αναβάλλονταν με αποφάσεις που έκριναν παράνομους τους πλειστηριασμούς από τις εταιρείες διαχείρισης.

Τι πρέπει να κάνει ένας οφειλέτης για να ανακόψει τον πλειστηριασμό;
Οι οφειλέτες θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί αναφορικά με τις προθεσμίες που έχουν για την ανακοπή των πλειστηριασμών. Είκοσι ημέρες πριν από τον πλειστηριασμό μπορεί να κατατεθεί αίτηση διόρθωσης της κατασχετήριας έκθεσης. Στην αίτηση αυτή θα πρέπει να επισημανθούν σφάλματα ως προς την περιγραφή του κατασχεθέντος ακινήτου, την εκτίμηση και την τιμή πρώτης προσφοράς. Υστερα από την ανακοπή, εκδικάζεται η διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων και, αν γίνουν δεκτά, το δικαστήριο μπορεί να διατάξει τη διόρθωση της έκθεσης κατάσχεσης. Για την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου που κατάσχεται, λαμβάνεται υπ’ όψιν ηεμπορική του αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά τον χρόνο της κατάσχεσης.

Πόσα χρήματα θα πρέπει να πληρώσει ο οφειλέτης για να ανακόψει τον πλειστηριασμό «την τελευταία στιγμή»;
Σε αυτή την περίπτωση, η οποία δεν συνιστάται από τους ειδικούς, 15 ημέρες πριν από τον πλειστηριασμό μπορεί να κατατεθεί αίτηση για την αναστολή του πλειστηριασμού για έξι μήνες, αφού όμως πληρώσει το 25% της οφειλής.

Ποιοι άλλοι τρόποι υπάρχουν για να ανακοπεί ένας πλειστηριασμός;
Οι οφειλέτες θα πρέπει να γνωρίζουν ότι 45 ημέρες πριν από την ημέρα του πλειστηριασμού μπορεί να γίνει ανακοπή, με ισχυρισμούς που αφορούν ελαττώματα από τη σύνταξη της επιταγής προς εκτέλεση μέχρι και τη δημοσίευση του αποσπάσματος της κατασχετήριας έκθεσης.

Πώς προστατεύονται σήμερα τα ευάλωτα νοικοκυριά για να μην χάσουν την πρώτη τους κατοικία;
Τα ευάλωτα νοικοκυριά, που ουσιαστικά είναι οι δικαιούχοι του επιδόματος στέγασης και έχουν υποβάλει ή θα υποβάλουν σχετική αίτηση λαμβάνουν ή μπορούν να λάβουν επίδομα που ανέρχεται σε 70 ευρώ ανά μήνα, με επιπλέον προσαύξηση 35 ευρώ τον μήνα για κάθε μέλος του νοικοκυριού, με ανώτατο όριο 210 ευρώ μηνιαίως, ανεξαρτήτως της σύνθεσης του νοικοκυριού. Το επίδομα αυτό μπορούν να το λαμβάνουν για15 μήνες και έως ότου συσταθεί ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων.

Ποια είναι τα εισοδηματικά κριτήρια;
Τα εισοδηματικά κριτήρια προϋποθέτουν ότι το συνολικό εισόδημα δεν υπερβαίνει τα 7.000 ευρώ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενο κατά 3.500 ευρώ για κάθε επιπλέον μέλος του νοικοκυριού.

Πότε θα ξεκινήσει η επιδότηση στα δάνεια ευάλωτων δανειοληπτών που έχουν αυξηθεί εξαιτίας της πενταπλής αύξησης των επιτοκίων από τον περασμένο Ιούνιο;
Η επιδότηση του 50% της αύξησης της δόσης, που αφορά ενήμερα στεγαστικά με κυμαινόμενο επιτόκιο, αναμένεται να ξεκινήσει τον Απρίλιο και θα ισχύσει για 12 μήνες. Ηδη υπολογίζεται ότι περισσότεροι από 15.000 δικαιούχοι έχουν υποβάλει αίτηση για την έκδοση της βεβαίωσης με την οποία αποδεικνύεται ότι εντάσσονται στις ευάλωτες κοινωνικές ομάδες. Αφού χαρακτηριστούν ευάλωτοι, θα λάβουν στον τραπεζικό τους λογαριασμό την επιδότηση που δικαιούνται. Για παράδειγμα, για κάποιον που έχει λάβει στεγαστικό δάνειο 100.000 ευρώ για 20 χρόνια, η δόση που πλήρωνε πέρυσι τον Ιούλιο ήταν 590, ενώ σήμερα έχει αυξηθεί στα 755 ευρώ. Δηλαδή η μηνιαία αύξηση της δόσης ανέρχεται στα 165 ευρώ και η επιδότηση που θα λάβει ο συγκεκριμένος δανειολήπτης θα φτάνει τα 82,5 ευρώ κάθε μήνα.

Ποια είναι τα εισοδηματικά κριτήρια για να μπορέσει κάποιος να λάβει την επιδότηση εξαιτίας της αύξησης των επιτοκίων από την ΕΚΤ;
Σύμφωνα με τα όσα έχουν ανακοινωθεί, τα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια είναι τα εξής:

7.000 ευρώ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενο κατά 3.500 ευρώ για κάθε μέλος του νοικοκυριού. Στη μονογονεϊκή οικογένεια ορίζεται επιπλέον προσαύξηση 3.500 ευρώ για το πρώτο ανήλικο μέλος του νοικοκυριού. Στο νοικοκυριό ορίζεται επιπλέον προσαύξηση 3.500 ευρώ για κάθε απροστάτευτο τέκνο. Το συνολικό εισόδημα δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 21.000 ευρώ ετησίως, ανεξαρτήτως της σύνθεσης του νοικοκυριού.

Ποια είναι τα περιουσιακά και εισοδηματικά κριτήρια για ένταξη στην επιδότηση;
Η συνολική φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας του νοικοκυριού στην Ελλάδα ή στο εξωτερικό δεν μπορεί να υπερβαίνει στο σύνολό της το ποσό των 120.000 ευρώ για τον άγαμο, προσαυξανόμενη κατά 15.000 ευρώ για κάθε πρόσθετο μέλος και έως του ποσού των 180.000 ευρώ. Αντίστοιχα, οι συνολικές καταθέσεις του νοικοκυριού ή και η τρέχουσα αξία μετοχών, ομολόγων κ.λπ., όπως προκύπτουν από την τελευταία εκκαθαρισμένη δήλωση φορολογίας εισοδήματος, δεν μπορούν να υπερβαίνουν τα 7.000 ευρώ για τον άγαμο και να ξεπερνούν το ποσό των 21.000 ευρώ για μια οικογένεια.